カフェを開業するために重要になるのが物件探し。
物件選びでカフェの存続が左右されると言っても過言ではありません。
ご想像の通り条件が良い物件は価格が高い傾向にありますが、たまに穴場的な物件が出てくることもあります。
お店を始めるのであれば、出来るだけ理想に近い物件で長く続けていきたいですよね。
そこで今回は、これからカフェの開業を考えている方の参考になればと、物件探しについてまとめてみました。
賃貸物件
カフェを開業するための物件探しを始める前に、お店のコンセプト・ターゲット・立地を決めておくと自ずと物件が絞られるでしょう。
開放的な空間でコーヒーをゆっくり楽しんでもらいたい、と考えているのに、ビジネス街の閉鎖的な場所は選ばないですよね？
賃貸物件を選ぶ時の注意点としては、
- 物件が空いた理由
- 契約形態
があります。
まず、物件が空いた理由に、トラブルがあった・集客が難しい・問題が起きた、などネガティブな原因がある場合は一度検討し直した方がいいでしょう。
また、賃貸物件の契約形態に普通借家と定期借家があり、普通借家は一般的な賃貸で問題がなければ契約更新できます。
対して、定期借家は借りれる期間が定められており、貸主が契約終了と言えば更新できません（再契約は出来ることもありますが、家賃が上がるなど条件変更の可能性も）。
定期借家の物件はあまり多くはないようですが、念のため。
これら2点を頭に入れて、居抜き物件とスケルトン物件のメリット・デメリットについて考えてみましょう。
居抜き物件
最もお金をかけずに理想のカフェを開業する方法は、イメージに近いカフェが閉業したあとの居抜き物件を利用すること。
そもそも居抜き物件とは、閉店してしまったお店の設備や厨房機器などがほぼそのまま残った状態で貸し出されている物件。
なので、初期費用を抑えたい・開業までの期間を短くしたい場合は居抜き物件をメインに探してみましょう。
ただ、自由なレイアウトが出来ない・厨房機器が使えない可能性がある、などのデメリットもあるので、契約前に確認を忘れずに。
レイアウトの変更・設備の新調で余計に資金が必要になるのであれば、居抜きのメリットが少なくなってしまいます。
スケルトン物件
スケルトン物件は居抜き物件とは違い、ハコがあるだけの状態を考えると分かりやすいのではないでしょうか？
厨房・什器・座席などの配置は自由に決められますが、設備などは自分で一から揃える必要があります。
自己資金・時間に余裕がある方はスケルトン物件で理想のカフェを創るのが良いでしょう。
物件によっては、原状回復と言って、元のスケルトン状態に戻さないといけないこともあります。
売り上げが作れずに閉店することになってしまった場合、退去時の原状回復にかかる費用も工面しなければいけません。
新築
都会では現実的にほぼ無理かと思いますが、地方であれば土地を購入して新築することも考えられます。
ただ、居抜きやスケルトン物件よりも複雑になるので、経験をもとに説明していきます。
土地
初めての土地探しともなれば、分からないこと・注意すべきことは知らなくても当然。
土地契約で少しでも気になった部分は不動産屋さんに聞きましょう。
土地を購入したけどカフェの建築が出来ない、なんてことにならないように。
地目
地目とは、土地に登記された主な用途のことで、23種類あります。
その中でも、宅地であれば住宅などの建築物を建てることも出来ますが、田・畑などの場合は地目を宅地に変更しなければいけません。
地目を変更するだけで済むのなら大きな問題ではありませんが、もともと田・畑だった土地は地盤が弱い可能性があり、地盤調査した結果、大規模な土地改良工事が必要になることも。
その他様々な問題が出てくる可能性もあるので、予期せぬ出費を少なくしたい場合は宅地で検討するのがベター。
上下水道
地目が田・畑の場合は基本的に上下水道が通っていません。
なので上下水道の引き込み工事が必要になるのですが、工事代で200万、自治体によって変動しますが上下水道の負担金で50万ほどはかかるとみておいた方がいいでしょう。
また、下水道が整備されていない地域は浄化槽を設置します。
浄化槽を簡単に言えば下水道の代わりになる設備なのですが、これがまた大変。
大きさ（人槽）を決めるための国の算定基準があるのですが、現実離れした計算式になることもあるので、上手くやらないと無駄に高額な出費になります。
自治体によって補助金は出ますが、浄化槽の設置費用で少なくとも100～200万はかかると思っていた方がいいでしょう。
なので、田・畑の土地を200万で購入するのと、上下水道が通っている宅地を500万で購入するのでは、あまり価格に差がでません。
上物
上物としては、一般的な建築だったり、低価格・短納期・頑丈と言われているコンテナハウスなどが思い浮かぶかと思います。
僕が検討した印象だと、それぞれにメリット・デメリットがあるので、価格重視で選ばずにコンセプトに近い方法で建てるのが良いかもしれません。
例えば、小さな土地にテイクアウト専門店を手軽に設置するならコンテナが良いですし、ゆったりと温かみのある空間を創りたいのであれば木造建築。
コンテナが安いからとコンテナで広い空間を創ろうとすると、コンセプト・環境・建て方によっては木造建築と価格的にはあまり変わらない可能性も出てきます。
なので、建築の制限などがない限りは様々な方法を検討してください。
物件選びのポイント
物件にはどのような形態があるかお分かりいただけたかと思いますが、実際に探してみると条件ピッタリな物件に出会うのは難しいです。
運とタイミングにも左右されます。
これだ！という物件を逃さないためにも、先にポイントを抑えておきましょう。
開業費
賃貸物件でのカフェの開業費は少なくとも600～900万くらいはかかると考えておいた方が良いでしょう。
融資を検討している場合は、開業費の3分の1くらいは自己資金を用意。例えば、開業費900万に対して融資600万と自己資金300万。
開業費や融資額は、事業計画書や実績を考慮して計画をしっかり練って算出する必要があり、計画が甘いと融資は通りません。
また、土地を購入して新築するとなると1,500万〜2,000万は軽く超え、それを融資で賄うのは難しい印象。
1,000万の自己資金があり、返済能力があると認められるのであれば2,000万の融資は可能かもしれませんが、初めての融資でこういった高額融資の可能性は低いと考えておいた方がいいでしょう。
もし高額融資に挑戦するのであれば、協調融資であったり、売上実績や金融機関の信用を得てからの方がいいかもしれません。
家賃
家賃相場は地域によって大きな差があるので数字では出せませんが、月売上の10%以内に収まると良いと言われています。
月売上が100万なら家賃は10万以内ということですね。
カフェの一例として計算してみると、客単価1,000円×1日客数40人×営業日数25日＝100万、という感じイメージ。
また、コンセプトによって必要なお店の広さは変わります。
テイクアウト専門店や回転率を重視し、厨房スペースを確保して省スペースで開業するなら4～5坪もあれば十分かと思います。
キッチンカーの場合は1坪もないですからね。
席にゆとりを持たせたいのであれば10坪くらいから。
ただ、ワンオペで回す場合は広すぎると移動距離も長くなるので、動きやすい動線を考える必要があります。
まとめ
カフェ開業のための物件は、コンセプト・立地・資金のバランスを考えて慎重に探しましょう。
とは言え、物件探しも一期一会なので悩んでいるだけでは一向に前に進みませんし、良い物件はすぐになくなることも。
直感も大事にしつつ、売り上げの数字の根拠がはっきりと示せるのであれば、理想のカフェ創りの第一歩を踏み出してみましょう。
